SCPI sans frais de souscription : classement des rendements 2025

En 2025, sept SCPI sans frais de souscription affichent un taux de distribution (TD) supérieur à la moyenne du marché, qui s'établit à 4,91 % selon l'ASPIM-IEIF. Dans l'ordre : Iroko Atlas (9,41 %), Elevation Tertiom (8,25 %), Mistral Sélection (8,07 %), Eden (8,00 %), Iroko Zen (7,14 %), Remake Live (7,05 %) et Novaxia NEO (5,50 %). Ces performances ne sont pas garanties et ne préjugent pas des résultats futurs.

Un chiffre élevé la première année ne fait pas un rendement pérenne. Ce classement se lit avec la structure de frais et l'ancienneté de chaque SCPI, détaillées ci-dessous. C'est là que se joue l'essentiel.

Qu'est-ce qu'une SCPI sans frais de souscription ?

Une SCPI « sans frais de souscription », ou « sans frais d'entrée », ne prélève aucune commission au moment de l'achat des parts. Sur une SCPI traditionnelle, ces frais représentent en général 8 % à 12 % du montant investi. Attention au raccourci : l'expression désigne l'absence de frais d'entrée, pas l'absence de frais tout court. Ces SCPI compensent structurellement, de deux façons :

• Des frais de gestion annuels plus élevés : 14 % à 18 % TTC des loyers encaissés, contre 8 % à 12 % pour une SCPI classique.
• Une commission de sortie anticipée : 5 % à 6 % TTC si les parts sont cédées avant 3 à 6 ans selon la SCPI.

Ce modèle est apparu en 2019 avec Novaxia NEO, puis s'est largement diffusé à partir de 2022. Il ne dispense évidemment pas de lire le document d'information clé (DIC) et la note d'information de chaque SCPI avant de souscrire.

Classement des SCPI sans frais de souscription : rendements 2025

Moyenne du marché SCPI toutes catégories 2025 : 4,91 % (ASPIM-IEIF). Ces chiffres correspondent au taux de distribution, hors performance globale annuelle, qui intègre en plus la variation du prix de part.

¹ À compter du 1ᵉʳ septembre 2026, Iroko harmonise à 6 ans la durée de détention permettant d'éviter la commission de sortie sur ses deux SCPI (contre 3 ans pour Iroko Zen et 5 ans pour Iroko Atlas auparavant). Décidé en assemblée générale le 16 avril 2026, ce changement n'est pas rétroactif : les associés déjà investis gardent les conditions en vigueur au jour de leur souscription.

Une précision utile, pour éviter une confusion fréquente : le rendement le plus élevé du marché SCPI toutes catégories en 2025 est détenu par une SCPI à frais d'entrée (12 % TTC), hors du périmètre de ce comparatif. Un classement « meilleur rendement SCPI » et un classement « meilleure SCPI sans frais » ne désignent pas les mêmes véhicules.

Ce que le 0 % de frais d'entrée ne dit pas

Trois points de vigilance, quel que soit le nom de la SCPI.

L'effet de première année. Une SCPI récente affiche souvent un TD de lancement supérieur à son objectif de long terme : délai de jouissance, patrimoine encore restreint donc mécaniquement bien loué. Iroko Atlas en est l'illustration. Son propre gestionnaire précise que le 9,41 % de 2025 « n'est pas représentatif d'un rendement stabilisé » et vise 6,5 % par an à long terme (TRI cible de 7 % sur 10 ans, non garanti). Même logique pour Eden, dont l'objectif structurel est de 6,5 %, à comparer aux 8,00 % de sa première année pleine.

La durée de détention conditionne le coût réel. Une commission de sortie de 5 à 6 % TTC, appliquée avant 3 à 6 ans selon la SCPI, peut effacer une bonne part de l'avantage du 0 % d'entrée en cas de revente rapide. L'absence de frais de souscription ne prend son sens que sur l'horizon de détention recommandé, soit 8 à 10 ans.

Une tendance baissière n'est jamais anodine. Novaxia NEO, la doyenne du segment (2019), voit son TD reculer trois années de suite : 6,51 % en 2023, 6,01 % en 2024, 5,50 % en 2025. Dans le même temps, son taux d'occupation s'est tassé (94,5 %) et, au quatrième trimestre 2025, des parts en attente de retrait sont apparues, un signal de liquidité absent des exercices précédents. Un TD au-dessus de la moyenne ne dispense donc jamais de suivre la trajectoire.

Zoom Iroko : Iroko Zen et Iroko Atlas

Iroko est, à fin 2025, la société de gestion la plus collectée du segment sans frais. Iroko Zen a enregistré une collecte nette de 513 millions d'euros en 2025, ce qui la place au 3ᵉ rang toutes SCPI confondues selon l'ASPIM. Sa capitalisation dépasse 1,5 milliard d'euros, son patrimoine compte 173 actifs, et son TD reste supérieur à 7 % sur les cinq derniers exercices, avec un repli mesuré en 2025 (7,14 % contre 7,32 % en 2024).

Iroko Atlas, lancée au grand public en septembre 2025, applique le même modèle sans frais d'entrée sur un périmètre 100 % international, hors de France. À la clé, un atout fiscal : les revenus de source étrangère échappent aux 17,2 % de prélèvements sociaux français. Sa collecte a doublé sa capitalisation entre fin 2025 (82 M€) et le premier trimestre 2026 (120 M€, pour 3 502 associés). Son 9,41 % de 2025 correspond à un exercice partiel doublé d'un effet de lancement. L'indicateur à suivre pour juger de sa trajectoire réelle, c'est plutôt l'objectif de 6,5 % par an communiqué par la société de gestion, et le TD des exercices 2026 et 2027 une fois le portefeuille stabilisé.

Les deux SCPI ne visent pas le même profil. Iroko Zen s'adresse à l'investisseur qui cherche un couple rendement/régularité déjà éprouvé sur cinq ans. Iroko Atlas parle à celui qui accepte une prise de risque plus marquée, portefeuille jeune et zone internationale élargie, en échange d'un potentiel de diversification que la France seule n'offre pas.

Un changement à anticiper. À compter du 1ᵉʳ septembre 2026, Iroko porte à 6 ans, sur ses deux SCPI, la durée de détention minimale au-delà de laquelle la commission de sortie (6 % TTC) ne s'applique plus. Jusqu'à cette date, le seuil reste de 3 ans pour Iroko Zen et de 5 ans pour Iroko Atlas. Le changement n'est pas rétroactif : qui souscrit avant le 1ᵉʳ septembre 2026 conserve les conditions actuelles.

Faut-il concentrer son investissement sur une seule SCPI sans frais ?

Non, et c'est structurel. Toutes les SCPI sans frais de souscription actuelles ont moins de sept ans d'existence. Aucune n'a encore traversé un cycle immobilier complet. Répartir son investissement entre plusieurs d'entre elles permet de mutualiser trois risques propres à ce segment :

• Le risque de société de gestion : une seule équipe, un seul historique de gestion.
• Le risque géographique et sectoriel : une SCPI 100 % hors France comme Iroko Atlas ou Eden n'a pas le profil d'une SCPI mixte France/Europe.
• Le risque de jeunesse du portefeuille : un TD de lancement élevé ne se maintient pas forcément.

Associer, par exemple, une SCPI installée sur son segment (Iroko Zen) à une SCPI plus récente (Iroko Atlas, Eden ou Remake Live) permet de capter le rendement du segment sans concentrer le risque sur une seule trajectoire.

Les critères qui comptent, au-delà du rendement affiché

Le segment des SCPI sans frais bouge vite : sept véhicules actifs en 2025, des lancements réguliers, des structures de frais qui changent d'une société de gestion à l'autre, et des chiffres de performance qui se recoupent avec les bulletins trimestriels, pas seulement avec le taux de distribution annoncé en janvier.

La Centrale des SCPI est spécialisée exclusivement sur la SCPI depuis plus de dix ans, sans historique de sanction AMF. À la différence d'un cabinet généraliste qui arbitre entre assurance vie, private equity, actions et SCPI, cette concentration nous permet un dialogue suivi avec les sociétés de gestion et une lecture attentive de leurs bulletins trimestriels. Concrètement, voici les familles de critères que nous regardons pour trier une SCPI sans frais, bien au-delà de son seul TD :

Vous voulez qu'on applique cette grille à votre projet ? Comparez d'abord les véhicules avec notre classement des SCPI, puis parlez-en avec un consultant : l'échange est gratuit et sans engagement.

Questions fréquentes

Une SCPI sans frais de souscription est-elle plus rentable qu'une SCPI classique ? Pas nécessairement. Le TD moyen des SCPI sans frais dépasse la moyenne du marché sur 2025, mais ce segment compense l'absence de frais d'entrée par des frais de gestion plus élevés et, souvent, une commission de sortie anticipée. La bonne comparaison porte sur le rendement net total à l'horizon de détention prévu, pas sur le seul TD affiché.

Quel est le principal inconvénient d'une SCPI sans frais d'entrée ? Les frais de gestion annuels, prélevés sur les loyers, sont en général supérieurs de 4 à 8 points à ceux d'une SCPI traditionnelle. Et une commission de sortie anticipée de 5 à 6 % TTC s'applique en cas de revente avant 3 à 6 ans selon la SCPI, ce qui pénalise les détentions courtes.

Faut-il investir dans plusieurs SCPI sans frais de souscription ? Sur ce segment, oui, c'est recommandé : aucune SCPI sans frais n'a encore d'historique sur un cycle immobilier complet. Répartir l'investissement entre deux ou trois véhicules de sociétés de gestion différentes réduit le risque de gestion et de jeunesse de portefeuille.

Quelle est la SCPI sans frais de souscription avec le meilleur historique ? Iroko Zen offre le recul le plus long parmi les mieux classées : un TD supérieur à 7 % sur cinq exercices consécutifs (2021-2025) et une collecte nette de 513 millions d'euros en 2025, au 3ᵉ rang toutes SCPI confondues.

Le 9,41 % de rendement d'Iroko Atlas en 2025 va-t-il se maintenir ? Non, selon la société de gestion elle-même. Ce taux correspond à un exercice de lancement (commercialisation ouverte en septembre 2025) et n'est pas représentatif d'un rendement stabilisé. L'objectif de long terme communiqué est de 6,5 % par an, non garanti.

:::amf Les SCPI sont des placements de long terme (8 à 10 ans recommandés) qui présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité : la revente des parts n'est pas garantie et peut se faire à un prix inférieur au prix de souscription. Les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent du marché locatif et du taux d'occupation des immeubles. Les performances et taux de distribution passés ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, il est recommandé de consulter le document d'information clé (DIC) et la note d'information de chaque SCPI. La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF) agréé AMF, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 13000729. :::