PGA des SCPI : l’indicateur qui révèle la vraie performance

Pendant des années, le taux de distribution (TD) a régné en maître absolu sur les classements de SCPI. Mais depuis les exercices 2024 et 2025, un nouvel indicateur s'impose dans les publications des sociétés de gestion et de l'ASPIM : la Performance Globale Annuelle, ou PGA. Et elle change profondément la manière d'évaluer un placement en pierre-papier.

Qu'est-ce que la PGA d'une SCPI ?

La Performance Globale Annuelle (PGA) mesure la performance complète d'une SCPI sur un exercice. Elle additionne le taux de distribution — les revenus versés aux associés — et la variation du prix de part sur l'année. Une SCPI qui distribue 5 % et revalorise son prix de part de 2 % affiche ainsi une PGA de 7 % ; à l'inverse, une SCPI qui distribue 5 % mais baisse son prix de part de 4 % ne délivre en réalité que 1 % de performance globale.

Cet indicateur, promu par l'ASPIM, répond à une critique ancienne : le taux de distribution seul ne dit rien de l'évolution du capital investi. Les corrections de valeurs intervenues en 2023 et 2024 sur certains patrimoines de bureaux ont rendu cette lacune flagrante.

Ce que révèle la PGA sur l'exercice 2025

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. En 2025, le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,91 %, en progression par rapport aux 4,72 % de 2024. Mais la PGA moyenne du marché ressort autour de 1,5 % seulement, selon les données ASPIM. L'écart — plus de 3 points — correspond aux baisses de prix de part qui ont continué d'affecter une partie du marché.

Autrement dit : en moyenne, les épargnants ont bien perçu leurs revenus, mais une fraction du marché a vu la valeur de ses parts reculer. La PGA fait apparaître ce que le taux de distribution masquait.

Un outil qui révèle les vraies trajectoires

L'intérêt de la PGA est de distinguer trois profils de SCPI que le taux de distribution confondait.

Les SCPI dont la PGA dépasse le TD ont revalorisé leur prix de part. C'est le cas en 2025 de Sofidynamic (TD de 9,04 % mais PGA de 14,04 % grâce à la hausse de son prix de souscription) ou de Transitions Europe. Ces véhicules créent de la valeur à la fois par le revenu et par le capital.

Les SCPI dont la PGA égale le TD ont maintenu un prix de part stable. Wemo One illustre ce profil en 2025 avec un TD et une PGA identiques à 15,27 %, signe d'une distribution élevée sans érosion du capital.

Les SCPI dont la PGA est inférieure au TD — voire négative — ont baissé leur prix de part. Un TD honorable peut alors masquer une performance globale décevante, en particulier sur certains véhicules exposés au bureau.

Comment utiliser la PGA dans sa sélection ?

La PGA ne remplace pas l'analyse : elle l'enrichit. Trois réflexes s'imposent. D'abord, toujours regarder le couple TD/PGA plutôt que le TD isolé : un écart négatif persistant doit alerter. Ensuite, replacer la PGA dans la durée : une année de revalorisation ne fait pas une tendance, et les jeunes SCPI bénéficient mécaniquement d'effets de lancement. Enfin, croiser la PGA avec les fondamentaux — taux d'occupation financier, écart entre prix de part et valeur de reconstitution, niveau d'endettement — qui annoncent les évolutions futures du prix de part.

Pour l'épargnant, la généralisation de la PGA est une excellente nouvelle : elle pousse le marché vers davantage de transparence et complique la vie des classements trompeurs fondés sur le seul rendement distribué. Notre classement des SCPI intègre cette lecture, et nos conseillers peuvent vous aider à choisir vos SCPI sur des critères solides.

FAQ

Comment se calcule la PGA d'une SCPI ? La PGA additionne le taux de distribution de l'année et la variation du prix de part (ou de la valeur de réalisation) sur la même période. Elle reflète donc à la fois le revenu perçu et l'évolution du capital.

Quelle a été la PGA moyenne des SCPI en 2025 ? La PGA moyenne du marché ressort autour de 1,5 % en 2025, pour un taux de distribution moyen de 4,91 %. L'écart traduit les baisses de prix de part encore intervenues sur une partie du marché.

Faut-il préférer la PGA au taux de distribution ? Les deux indicateurs sont complémentaires. Le TD mesure le revenu courant, la PGA mesure la performance totale. Un investisseur en quête de revenus réguliers surveillera le TD, mais la PGA reste le meilleur juge de la création de valeur globale.

:::amf Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum. La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF) agréé AMF, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 13000729. Sources : ASPIM-IEIF, données 2025 publiées en 2026 ; bulletins des sociétés de gestion citées. :::