SCPI OPUS REAL

L'essentiel du trimestre

T1 2026 — La capitalisation d'OPUS REAL s'établit à 160 M€, pour une valeur vénale du patrimoine de 164,9 M€ et un taux d'occupation financier de 92,32 %. Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée sur le trimestre, la gestion restant concentrée sur l'optimisation locative. Fait marquant : depuis le 5 mars 2026, la variabilité du capital est suspendue pour une durée de trois ans, conformément à l'article 6 des statuts, afin d'ouvrir un marché secondaire et d'adapter le patrimoine au contexte adverse du bureau allemand. La distribution du trimestre a été ajustée à 10,50 € par part.

Performances et distribution

OPUS REAL a délivré un taux de distribution de 3,56 % en 2025 (non garanti), pour un résultat de 11,13 € par part au titre de l'exercice 2025 (sous réserve d'approbation des comptes). L'objectif d'une distribution annuelle 2026 en ligne avec 2025 est maintenu, mais sa réalisation reste soumise à des événements incertains (non garanti) ; la SCPI dispose d'un report à nouveau mobilisable le cas échéant. Le prix de la part est fixé à 1 625 €, accessible dès une part, soit un ticket d'entrée de 1 625 €.

Patrimoine et stratégie

La capitalisation atteint 160 M€, répartie sur 98 561 parts détenues par 3 010 associés. Le patrimoine se compose de 7 immeubles loués à 67 locataires, pour 2,1 M€ de loyers facturés sur le trimestre. La répartition géographique est de 100 % en Europe, et plus précisément intégralement en Allemagne (Düsseldorf, Francfort, Brême, Munich, Mannheim). La répartition sectorielle privilégie le bureau à 78 %, complété par le commerce (13 %) et l'hôtellerie (9 %). Classée Article 8 SFDR, la SCPI vise la valorisation d'un patrimoine d'immobilier d'entreprise allemand, avec une approche sélective d'arbitrage en fonction des conditions de marché. Son indicateur de risque (SRI) est de 3 sur 7.

Faits marquants 2025-2026

Aucune acquisition ni cession n'a été réalisée au premier trimestre 2026. À Brême, sur l'actif du Teerhof, le locataire « BREBUS » a quitté les lieux en février 2026 et a été remplacé par « 1000 Satellites », qui a signé un bail ferme de 8 ans portant sur 3 062 m², pour un loyer annuel de 494 K€ (avec une franchise de 11 mois et 250 K€ de travaux d'aménagement).

Fiscalité

Le patrimoine d'OPUS REAL étant intégralement situé en Allemagne, les revenus distribués sont des revenus de source étrangère. Ils ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. En application de la convention fiscale franco-allemande, ces revenus ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui réduit le taux effectif d'imposition pour l'investisseur résident français. La fiscalité dépend de la situation personnelle de chacun.

Risques et horizon de placement

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : le capital investi n'est pas garanti. La revente des parts n'est pas garantie et dépend du marché secondaire, désormais ouvert à la suite du passage temporaire à capital fixe ; la liquidité peut être limitée. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Le patrimoine étant situé en Allemagne (zone euro), il n'existe pas de risque de change significatif. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.

En résumé

OPUS REAL est une SCPI diversifiée à dominante bureaux investie exclusivement en Allemagne, gérée par BNP Paribas REIM, accessible dès 1 625 €. Elle a distribué un taux de 3,56 % en 2025 (non garanti), dans un contexte de marché allemand exigeant ayant conduit à une suspension temporaire de la variabilité du capital. Comparer les SCPI pour situer OPUS REAL parmi les autres SCPI de rendement.