Où investir dans l'immobilier en 2026 ? La liste complète, et ce qui fait vraiment la différence

Un épargnant qui tape aujourd'hui « où investir dans l'immobilier en 2026 » va croiser une bonne dizaine de familles de produits : la SCPI, l'immobilier locatif nu, la location meublée (LMNP), les résidences gérées, la SCI, le crowdfunding immobilier, les foncières cotées (SIIC), le viager, le démembrement de propriété, et le tout nouveau dispositif Jeanbrun, qui a pris le relais du Pinel depuis février 2026. Dans chacune de ces familles, il existe des dossiers qui ont bien tourné et d'autres qui ont mal fini, parfois au sein du même produit, à la même période. Ce qui les sépare n'est presque jamais le produit en tant que tel. C'est la manière dont il a été choisi, structuré, financé ou liquidé. Cet article détaille, pour chacun, le mécanisme, un exemple réel dans les deux sens, comment y investir concrètement, et à partir de quel montant.

Le comparatif des placements immobiliers 2026

1. La SCPI

Une société de gestion agréée par l'AMF collecte de l'épargne, achète un parc immobilier locatif et reverse les loyers nets aux porteurs de parts. Le prix de part doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution du patrimoine, sous peine de sanction de l'AMF.

Sur 2025, le marché a servi en moyenne 4,91 % (ASPIM-IEIF), avec la SCPI Wemo One en tête à 15,27 % de performance globale annuelle. Un chiffre à lire avec prudence, tant le véhicule est jeune et sa performance récente. Même réserve pour Reason (MNK Partners), lancée fin 2024, qui a affiché un taux de distribution de 12,90 % et une performance globale annuelle de 13,90 % en 2025, son premier exercice complet. Son argument commercial, « la première SCPI à 1 € », mérite d'être précisé. Le prix de part est effectivement de 1,01 € depuis le 31 décembre 2025 (revalorisé de 1 €), mais le minimum de souscription reste fixé à 200 parts, soit 202 € pour un premier investissement, et non 1 €. Ses frais figurent en outre parmi les plus élevés du marché (souscription environ 10 à 12 %, gestion 13 %), et aucun recul ne permet de dire si son rendement tiendra une fois passée la phase de collecte et de déploiement initiale.

À l'autre bout du spectre, la régularité plutôt que le pic. Corum Origin, lancée en 2012, affiche un taux de distribution de 6,5 % en 2025 et n'a connu aucune baisse de son prix de part depuis sa création (1 135 € depuis avril 2022, montant qui correspond aussi au minimum de souscription puisque l'entrée se fait par part entière). Cette stabilité a un coût : des frais de souscription de 11,96 % et un délai de jouissance de 5 mois avant le premier loyer perçu. Au même moment, les porteurs de Primopierre, une SCPI de bureaux, ont vu leur mise fondre en quatre étapes : 208 € en 2023, puis 180 €, 168 €, 126 €, et enfin 115 € début 2025. Près de la moitié du capital envolée en dix-huit mois. Trajectoire voisine pour Novapierre Résidentiel, dont la performance globale annuelle est ressortie à −41,53 % en 2025, après la suspension de la variabilité de son capital intervenue en avril 2024. Le point commun entre les véhicules qui chutent depuis 2023 : un patrimoine de bureaux vieillissants, souvent franciliens, que les entreprises locataires désertent au profit d'actifs plus récents.

Le vrai filtre n'est pas « SCPI oui ou non ». C'est la capacité à lire, avant d'investir, la typologie d'actifs, l'ancienneté du patrimoine et la structure de frais derrière chaque société de gestion. Et à ne jamais confondre le prix affiché d'une part avec le montant réellement exigé pour un premier investissement, comme l'illustre Reason. Nous détaillons ces signaux dans notre article sur les indicateurs d'une SCPI en difficulté.

Comment investir :

• En direct auprès de la société de gestion (souscription papier ou en ligne).
• Via un conseiller ou une plateforme de distribution, qui permet de comparer plusieurs sociétés de gestion avant de choisir.
• Dans un contrat d'assurance-vie, en unité de compte (fiscalité et conditions de sortie différentes du compte-titres).
• À crédit, pour utiliser l'effet de levier (les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers).

À partir de combien : attention à ne pas confondre deux chiffres. Le prix de part est le tarif d'une seule part (de 1,01 € chez Reason à 1 135 € chez Corum Origin) ; le minimum de souscription est le nombre de parts exigé pour un premier investissement, précisé dans la note d'information de chaque SCPI. Chez Reason, ce minimum est de 200 parts, soit 202 €, pas 1 €. Chez Corum Origin, il est d'une part, soit 1 135 €. C'est ce second chiffre qu'il faut vérifier avant de souscrire, pas le prix de part isolé mis en avant dans les plaquettes.

Le détail qui compte : dans le bulletin trimestriel, regardez l'évolution du taux d'occupation financier (TOF) et du report à nouveau (RAN) sur 3 ans, pas seulement le taux de distribution de l'année en cours. Une société de gestion peut maintenir artificiellement son TD en puisant dans le RAN pendant que le TOF se dégrade. Vérifiez aussi le nombre de parts en attente de retrait : une hausse est souvent le premier signal de tension sur la liquidité, avant même que le prix de part ne baisse. Pour aller plus loin, voyez notre guide complet pour investir en SCPI.

2. L'immobilier locatif nu

Achat d'un bien mis en location non meublée, revenus imposés en revenus fonciers, effet de levier du crédit, déduction des travaux en déficit foncier.

Le déficit foncier reste un mécanisme solide et non contesté : les travaux d'entretien sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, tant que le bien est réellement loué. Mais depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit la location des logements classés G au DPE. Une échéance qui touche 3,9 millions de logements, soit 12,7 % des résidences principales françaises (les F suivront en 2028, les E en 2034). Beaucoup de propriétaires découvrent la contrainte au moment de chercher un nouveau locataire, pas au moment de l'achat. Sur le marché de la revente, les Notaires de France chiffrent la décote à −8 % par classe de DPE perdue pour une maison (−4 % pour un appartement), et jusqu'à −25 % pour une maison classée G.

Le vrai filtre : vérifier le DPE et chiffrer le coût d'une éventuelle rénovation avant l'achat. Pas découvrir l'interdiction de louer au moment de changer de locataire, quand le bien n'a plus le choix qu'entre travaux forcés et vente décotée.

Comment investir :

• Recherche du bien via agence ou en direct, avec vérification du DPE en priorité absolue.
• Financement bancaire (apport généralement recommandé, frais de notaire d'environ 7 à 8 % dans l'ancien).
• Signature de l'acte authentique chez le notaire, puis mise en location (en direct ou via une agence).

À partir de combien : cela dépend entièrement du marché local. À titre d'ordre de grandeur, un apport de 10 % plus les frais de notaire représentent environ 20 000 à 25 000 € pour un bien à 150 000 €.

Le détail qui compte : demandez les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales de copropriété avant de signer. Des travaux votés (ravalement, toiture, mise aux normes) mais pas encore appelés deviennent la charge du nouvel acquéreur dès la signature, quoi qu'en dise le vendeur à l'oral. L'information n'est pas toujours mise en avant spontanément par l'agence.

3. Le LMNP

Location d'un bien meublé, revenus en BIC, amortissement du bien et du mobilier au régime réel. Un mécanisme qui permet souvent de ramener le résultat imposable à zéro pendant quinze à vingt-cinq ans.

Ce premier avantage reste intact. C'est la sortie qui a changé de nature en 2025 : l'article 84 de la loi de finances pour 2025 réintègre désormais les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession. Un propriétaire ayant acheté un bien 200 000 € en 2015 et amorti 60 000 € sur dix ans voyait, avant la réforme, sa plus-value calculée comme si ces amortissements n'avaient jamais existé. Depuis le 15 février 2025, ils viennent gonfler d'autant la base imposable, un surcroît d'impôt qui peut multiplier la note par deux à cinq selon la durée de détention. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que la mesure s'applique même aux amortissements pratiqués avant 2025, sans exception, pour toute vente postérieure au 15 février 2025.

Le vrai filtre : simuler l'impact de la réintégration avant de fixer une date de revente, pas après avoir signé le compromis. La réforme ne sanctionne pas le LMNP en tant que tel. Elle sanctionne ceux qui n'ont pas recalculé leur stratégie de sortie.

Comment investir :

• Achat d'un bien meublé (neuf ou ancien) ou d'un bien nu à meubler selon la liste réglementaire (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
• Déclaration d'activité au greffe du tribunal de commerce (numéro SIRET, sans création de société).
• Choix du régime réel (recommandé pour profiter de l'amortissement) ou du micro-BIC.
• Comptabilité tenue en interne ou via un expert-comptable au régime réel.

À partir de combien : comme pour le locatif nu, plus un budget mobilier de 5 000 à 10 000 € selon la surface.

Le détail qui compte : en LMNP acheté « en direct » (sans passer par un meublé clé en main), la qualité de l'ameublement compte autant que la liste elle-même. Le décret n° 2015-981 impose 11 catégories d'équipements minimum (literie, occultation des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien), et la jurisprudence a précisé ce qui est accepté : un canapé non convertible ne remplace pas un lit (CA Paris, 13 mars 2018). Conservez toutes les factures d'ameublement, qui servent à la fois de preuve en cas de contrôle et de base d'amortissement. Un mobilier trop sommaire ou de mauvaise qualité fragilise à la fois le statut fiscal et l'attractivité locative du bien. À noter : le tribunal administratif de Nantes a jugé, le 26 février 2026, que l'absence de certains éléments ne suffit pas mécaniquement à faire perdre le régime BIC si l'intention meublée du contrat était claire, un assouplissement récent qui ne dispense pas de la prudence.

4. Les résidences gérées (LMNP géré : EHPAD, étudiantes, tourisme)

Achat d'un bien meublé dans une résidence exploitée par un opérateur via un bail commercial, avec un loyer garanti indépendamment du taux d'occupation réel.

En janvier 2022, la parution du livre-enquête Les Fossoyeurs de Victor Castanet révèle des dysfonctionnements dans la gestion d'Orpea, premier groupe privé d'EHPAD en France. En un an, l'action perd environ 90 % de sa valeur. Plus de 400 actionnaires, réunis dans un collectif mené par Kévin Romanteau, ont fini par assigner l'ancien conseil d'administration devant le tribunal de commerce de Paris. Le groupe, renommé Emeis, n'a été sauvé de la faillite qu'au prix d'une restructuration de 9,5 milliards d'euros de dette et de l'entrée de la Caisse des Dépôts au capital à hauteur de 50,2 %. Mais cette histoire n'est pas celle de tous les investisseurs Orpea. Ceux qui détenaient un bien en LMNP sous bail commercial ont continué à percevoir leur loyer tant que le bail était honoré : leur exposition portait sur la solvabilité de l'exploitant dans la durée, pas sur une perte en capital immédiate comme pour les actionnaires.

Le vrai filtre : la solidité financière et la diversification de l'exploitant avant de signer un bail commercial. Pas le rendement contractuel affiché sur la plaquette, qui ne dit rien de ce qui se passe si l'exploitant vacille.

Comment investir :

• Achat en VEFA ou dans l'ancien auprès d'un promoteur ou d'un exploitant spécialisé.
• Signature simultanée de l'acte de vente et d'un bail commercial (durée 9 à 11 ans, renouvelable).
• Vérification impérative des comptes et de la diversification du groupe exploitant avant signature.

À partir de combien : à partir de 100 000 à 150 000 € pour un studio en résidence étudiante ou séniors, davantage pour l'EHPAD.

5. La SCI

C'est une structure juridique, pas un placement en soi, pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs, souvent utilisée pour la transmission familiale.

Le comité de l'abus de droit fiscal a validé à plusieurs reprises des SCI familiales détenant et louant un bien réel, y compris financé par emprunt, dès lors que la société tient une comptabilité propre et dispose d'un patrimoine effectivement distinct de celui des associés. À l'inverse, le Conseil d'État a jugé abusif, le 8 février 2019, le montage suivant : un couple vend sa résidence secondaire à une SCI constituée avec ses enfants, puis se la reloue immédiatement à lui-même pour déduire des travaux en déficit foncier. Les juges y ont vu un but exclusivement fiscal. Plus près de nous, deux cours d'appel (Marseille, 5 décembre 2024 ; Toulouse, 7 mai 2024) ont requalifié en marchand de biens des SCI ayant enchaîné les achats-reventes sur douze à quinze ans, avec un redressement à l'impôt sur les sociétés et à la TVA.

Le vrai filtre n'est pas la SCI en tant que structure. C'est la cohérence entre l'objet déclaré, la gestion patrimoniale, et l'usage réel qui en est fait. Nous détaillons les bons usages dans notre article où investir avec sa SCI.

Comment investir :

• Rédaction des statuts (notaire ou avocat recommandé pour éviter les vices de forme qui nourrissent les contentieux évoqués ci-dessus).
• Immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Apport en capital des associés (numéraire ou nature).
• Choix du régime fiscal : IR (transparence, revenus fonciers) ou IS (amortissement possible, fiscalité de sortie différente).

À partir de combien : capital social librement fixé (même 1 € symbolique), mais prévoir 500 à 2 000 € de frais de constitution et de conseil.

6. Le crowdfunding immobilier

Prêt obligataire court terme (douze à trente-six mois) à un promoteur ou marchand de biens via une plateforme agréée par l'AMF, en échange d'un taux fixe.

Le rendement moyen affiché a atteint 11 % en 2025 (contre 10,6 % en 2024). Une prime de risque qui grimpe précisément parce que le risque grimpe. Selon le baromètre Forvis Mazars / France FinTech, 25 à 30 % des projets immobiliers financés présentaient fin 2025 un retard de plus de six mois, et 20 à 25 % faisaient l'objet d'une procédure collective, contre 6 à 8 % en 2024. Deux plateformes historiques, Koregraf et WeShareBonds, ont cessé leur activité en 2025.

Le vrai filtre : la discipline de diversification (jamais plus de 5 à 10 % sur un seul projet), et la vérification de ce que recouvre vraiment le mot « garanti », hypothèque de premier rang effective ou simple promesse commerciale.

Comment investir :

• Vérification de l'agrément PSFP de la plateforme (registre AMF / ORIAS).
• Création d'un compte et étude des documents du projet (garanties réelles, taux de défaut historique publié).
• Souscription en ligne, signature électronique, virement.

À partir de combien : généralement dès 500 à 1 000 € par projet.

7. Les foncières cotées (SIIC)

Sociétés immobilières cotées en Bourse, exonérées d'impôt sur les sociétés sur leurs revenus locatifs en contrepartie d'une distribution d'au moins 95 % du résultat.

Entre le rachat de l'américain Westfield en 2018 et l'automne 2020, l'action Unibail-Rodamco-Westfield est passée de plus de 190 € à moins de 36 €, la fermeture de ses centres commerciaux pendant les confinements ayant vidé ses caisses. Pour tenir, la foncière a lancé une augmentation de capital de 3,5 milliards d'euros, jugée à l'époque par un gérant interrogé sur BFM Bourse comme une dilution de l'ordre de 70 % pour les actionnaires historiques. Depuis 2021, le groupe s'est désendetté et a renoué avec un dividende dès l'exercice 2023. La même action a donc traversé, en quatre ans, un quasi-krach puis un redressement.

Le vrai filtre sur une foncière cotée, c'est le niveau d'endettement et la diversification géographique et sectorielle du patrimoine au moment de l'achat, pas le simple fait d'être coté.

Comment investir :

• Ouverture d'un compte-titres ordinaire ou d'un PEA (pour les foncières européennes éligibles).
• Achat d'actions comme n'importe quel titre coté, via un courtier ou une banque en ligne.

À partir de combien : le prix d'une action (quelques dizaines d'euros), donc accessible dès quelques centaines d'euros hors frais de courtage.

8. Le viager

Le vendeur (crédirentier) cède son bien contre un capital initial (le bouquet) et une rente jusqu'à son décès ; l'acheteur (débirentier) devient plein propriétaire à ce moment.

Le 1er juin 2004, une femme vend en viager un bien évalué à 240 000 €, dont la valeur locative est estimée à 713 € par mois. La rente et les charges dues par les acheteurs s'élèvent à 770 € par mois, ne laissant que 57 € de marge mensuelle en sa faveur. Ses héritiers ont fini par obtenir gain de cause : la Cour de cassation a annulé la vente le 13 décembre 2017, jugeant qu'une rente aussi proche des revenus réels du bien ne laissait plus aucun risque de perte pour l'acheteur, ce qui prive le contrat de l'aléa qui, juridiquement, en fait la raison d'être.

Le vrai filtre : un calcul actuariel rigoureux de la rente, réalisé par un professionnel tiers, sans lien avec le vendeur ni avec l'acheteur. Pas un accord de gré à gré entre proches, où l'aléa réel est plus difficile à objectiver.

Comment investir :

• Recherche via une agence spécialisée en viager ou un notaire.
• Évaluation du bien et calcul actuariel de la rente (tables de mortalité INSEE, valeur locative).
• Signature obligatoire chez le notaire.

À partir de combien : le bouquet est librement négocié, souvent entre 20 % et 30 % de la valeur du bien ; un viager sans bouquet est possible mais rare en pratique.

9. Le démembrement de propriété (nue-propriété)

Achat de la seule nue-propriété d'un bien, avec une décote de 30 à 40 % sur la pleine propriété, l'usufruit étant détenu par un tiers pour une durée déterminée, à l'issue de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.

Un investisseur qui achète la nue-propriété d'un bien dont l'usufruit temporaire est détenu par un bailleur institutionnel ne déclare rien au titre de l'IFI pendant toute la durée du démembrement : c'est l'usufruitier qui porte la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Mais cette règle a une exception que beaucoup découvrent trop tard. Quand l'usufruit résulte d'une succession, celui du conjoint survivant par exemple, la valeur est répartie entre les deux parties selon un barème lié à l'âge de l'usufruitier.

Le vrai filtre, avant de miser sur l'exonération d'IFI, c'est de vérifier l'origine du démembrement, achat volontaire ou succession, car les deux ne sont pas traités de la même façon par le fisc. Nous consacrons un guide entier au démembrement de SCPI.

Comment investir :

• Pour la nue-propriété de SCPI : souscription auprès d'une société de gestion proposant le démembrement (durée fixe, 5 à 20 ans généralement).
• Pour un bien physique : souscription auprès d'un bailleur institutionnel (bailleur social, foncière) qui conserve l'usufruit.

À partir de combien : dès quelques milliers d'euros pour de la nue-propriété de SCPI ; à partir de 100 000 € pour un bien physique.

10. Les dispositifs de défiscalisation neuve : du Pinel au dispositif Jeanbrun

Réduction ou avantage fiscal en contrepartie de l'achat d'un logement neuf ou à rénover, engagé en location pendant une durée fixe.

Entre 2014 et 2021, l'État a consacré plus de 4 milliards d'euros de réduction d'impôt au dispositif Pinel, une facture que la Cour des comptes évalue, sur la durée totale du dispositif, entre 10 et 12 milliards d'ici 2038. Dans son rapport du 5 septembre 2024, la Cour reconnaît que le Pinel a permis de loger, à des loyers inférieurs de 10 à 15 % au marché libre, des ménages modestes, des étudiants et des jeunes actifs. Mais elle pointe un travers récurrent : nombre de propriétaires revendent leur bien dès l'avantage fiscal épuisé, en pariant sur une plus-value qui « ne se réalise pas toujours ». Le dispositif s'est éteint le 31 décembre 2024.

Le nouveau dispositif Jeanbrun (2026). Institué par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), en vigueur depuis le 21 février 2026, le dispositif tient son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement depuis octobre 2025, qui en a fait la mesure phare de son plan « Relance Logement ». Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d'impôt fixe, il fonctionne par amortissement : le propriétaire déduit chaque année de ses revenus fonciers entre 3,5 % et 5,5 % de 80 % de la valeur du bien, selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), en s'engageant à louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans minimum. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés selon la zone du bien (le zonage A bis, A, B1, B2, C sert à fixer ces plafonds).

Un point mérite d'être signalé. Sur un dispositif aussi récent, l'essentiel du contenu disponible en ligne émane de promoteurs et de fédérations professionnelles, directement intéressés à la vente de logements neufs. Les plaquettes commerciales ne se valent pas toutes, et certaines conditions ont bougé au fil des débats parlementaires. C'est le genre de sujet où il vaut mieux vérifier chaque affirmation (plafonds de loyer et de ressources, éligibilité du neuf ou de l'ancien rénové, cumul avec d'autres dispositifs) contre le texte de loi plutôt que contre la brochure.

Il est de toute façon trop tôt pour juger de la rentabilité réelle du dispositif : le premier engagement locatif de neuf ans ne s'achèvera pas avant 2035, et aucun investisseur ne dispose encore d'un recul chiffré. La prudence s'impose d'autant plus que le Pinel, dont le Jeanbrun reprend l'architecture générale (un avantage fiscal contre un engagement locatif), a fait l'objet du bilan mitigé de la Cour des comptes rappelé plus haut.

Le vrai filtre : comme pour le Pinel en son temps, ce sera la qualité du marché locatif réel dans la zone concernée, pas la simulation d'amortissement fournie par le promoteur qui vend le bien. Un bon plafond de loyer ne compense jamais une demande locative absente.

Comment investir :

• Achat d'un logement neuf, ou d'un logement ancien rénové, situé dans une commune éligible.
• Engagement de location nue, en résidence principale du locataire, 9 ans minimum, à loyer plafonné.
• Vérification de la non-location à un proche (ascendant, descendant, membre du foyer fiscal).
• Attention au non-cumul avec d'autres avantages fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques…) sur le même bien.

À partir de combien : pas de ticket minimum réglementaire. Le montant dépend du prix du marché local dans la commune éligible, généralement à partir de 180 000 à 220 000 € pour un T2 neuf en zone tendue.

(Le Denormandie, le Malraux et le régime des monuments historiques restent par ailleurs actifs pour l'ancien à rénover, avec leurs conditions propres.)

Et les autres véhicules ?

L'OPCI. L'OPCI mélange immobilier physique (51 à 65 % de l'actif) et poche financière liquide, ce qui lui permet de racheter les parts en 2 mois maximum, contre plusieurs mois pour une SCPI. Cette liquidité a un prix. L'OPCI SwissLife Dynapierre, l'un des plus anciens du marché (créé en 2011), a affiché une performance de −9,50 % sur l'année 2023, la baisse simultanée de sa poche immobilière et de sa poche financière s'étant cumulée. En novembre de la même année, la société de gestion a dû suspendre temporairement sa commission de souscription pour attirer de nouveaux souscripteurs, signe assez clair de la difficulté à collecter dans ce contexte. On y investit via un contrat d'assurance-vie (en unité de compte) ou un compte-titres, à partir de 100 à 1 000 € selon les fonds.

Les groupements fonciers (forestiers, viticoles). Ils relèvent davantage de la diversification patrimoniale que de l'investissement immobilier au sens strict : on y achète des parts d'un patrimoine agricole ou forestier, avec une fiscalité IFI et succession avantageuse, mais un rendement quasi nul et une liquidité très faible. Souscription directe auprès du groupement ou via un conseiller en gestion de patrimoine, généralement dès 3 000 à 5 000 € la part.

Questions fréquentes

Quel est le placement immobilier le plus rentable en 2025-2026 ? Cela dépend de ce qu'on compare, et sur quelle durée. En performance globale annuelle 2025 (loyers perçus plus variation du prix de part), la SCPI Wemo One affiche le chiffre le plus élevé du marché à 15,27 %, supérieur au rendement moyen du crowdfunding immobilier la même année (environ 11 %). Mais ces deux chiffres ne se comparent pas terme à terme : celui de Wemo One est une performance ponctuelle sur un seul exercice, pour un véhicule encore jeune dont la régularité future n'est pas démontrée, quand celui du crowdfunding est un taux d'intérêt fixe sur des prêts courts (12 à 36 mois), assorti d'un risque de défaut sectoriel élevé (25 à 30 % des montants en retard de plus de six mois fin 2025). Le taux de distribution moyen de l'ensemble du marché SCPI reste, lui, à 4,91 % en 2025, un chiffre plus représentatif qu'un record isolé sur un an.

Prix de part et montant minimum d'investissement en SCPI, est-ce la même chose ? Non. Le prix de part est le tarif d'une seule part ; le minimum de souscription est le nombre de parts exigé pour un premier investissement, qui peut être bien supérieur au prix affiché. Exemple : la SCPI Reason affiche un prix de part de 1,01 €, mais son minimum de souscription est de 200 parts, soit 202 €. Le chiffre à vérifier dans la note d'information est le second, pas le premier.

La SCPI est-elle un placement sans risque ? Non. Le capital n'est pas garanti et le prix de part peut baisser, comme l'ont montré plusieurs SCPI depuis 2023 (jusqu'à −45 % cumulés pour certaines). La moyenne de marché (TD 4,91 % en 2025) masque des écarts considérables selon la société de gestion et la typologie d'actifs détenus.

Le dispositif Jeanbrun est-il rentable ? Il est trop tôt pour le dire : le dispositif est entré en vigueur le 21 février 2026 et le premier engagement locatif de neuf ans ne s'achève qu'en 2035. Sa logique reprend celle des dispositifs de défiscalisation neuve qui l'ont précédé, dont le Pinel, jugé en 2024 par la Cour des comptes seulement partiellement efficace au regard de son coût budgétaire. La prudence est d'autant plus de mise que l'essentiel des contenus disponibles à ce jour émane de promoteurs immobiliers, par définition parties prenantes à la vente du bien : mieux vaut vérifier chaque condition (plafonds, cumul, éligibilité) contre le texte de loi.

Le crowdfunding immobilier est-il dangereux ? Le taux de retard sectoriel a fortement progressé depuis 2022, atteignant 25 à 30 % des montants engagés fin 2025 selon Forvis Mazars. Ce n'est pas un placement à capital garanti.

La nue-propriété permet-elle d'éviter l'IFI ? Oui, pour un démembrement d'origine conventionnelle (achat volontaire de la seule nue-propriété) : c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Ce n'est pas le cas pour tous les démembrements d'origine légale, notamment ceux issus d'une succession.

Le LMNP reste-t-il intéressant après la réforme de 2025 ? Le régime réel conserve son avantage pendant la phase de location. C'est la sortie qui a changé : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour toute cession postérieure au 15 février 2025.

Le viager peut-il être annulé après la mort du vendeur ? Oui. Les héritiers du crédirentier peuvent demander la nullité pour défaut d'aléa si la rente était manifestement dérisoire par rapport à la valeur locative du bien, comme l'a confirmé la Cour de cassation le 13 décembre 2017.

Une famille de placements vous attire mais vous ne savez pas par où commencer ? Parlez-en à un conseiller : l'analyse de votre situation est gratuite et sans engagement.

:::amf Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le rendement d'un placement immobilier n'est jamais garanti. Investir dans l'immobilier, en direct comme via une SCPI, une foncière, un OPCI ou un support de crowdfunding, comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité ; la valeur des parts ou des biens peut évoluer à la baisse comme à la hausse. Le taux de distribution moyen du marché des SCPI en 2025 est de 4,91 % (ASPIM-IEIF), avec de fortes disparités selon les véhicules. Les traitements fiscaux évoqués (revenus fonciers, BIC, plus-values, IFI, dispositifs de défiscalisation) dépendent de la situation individuelle de chaque investisseur et sont susceptibles d'évoluer. Avant tout investissement, rapprochez-vous d'un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse adaptée à votre situation. Sources principales : ASPIM-IEIF (données de marché SCPI 2024-2025) ; Autorité des marchés financiers ; Cour de cassation, 1re ch. civ., 13 décembre 2017, n° 16-17772 ; Conseil d'État, 8 février 2019 ; CAA Marseille, 5 décembre 2024, n° 23MA00336 ; CAA Toulouse, 7 mai 2024, n° 22TL22414 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84) ; réponse ministérielle Mette, JOAN du 24 mars 2026 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (dispositif Jeanbrun) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) ; Notaires de France, bilan immobilier 2025 ; Cour des comptes, rapport du 5 septembre 2024 sur le dispositif Pinel ; Code général des impôts, art. 668, 669, 968 ; baromètre du crowdfunding 2025, Forvis Mazars / France FinTech ; bulletins trimestriels des sociétés de gestion citées. La Centrale des SCPI (Sereniteo Investissement) est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF) agréé AMF, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 13000729. :::