Mistral Sélection fait son entrée en Espagne avec trois salles Basic-Fit — à plus de 7 % de rendement

Un camping 4 étoiles à Rimini, des bureaux au Portugal, et maintenant des salles de sport à Murcie, Grenade et La Corogne. Mistral Sélection continue d'étonner avec des choix d'actifs que personne d'autre ne fait, et des chiffres qui, jusqu'ici, donnent raison à cette originalité.

Trois salles, trois villes, un seul locataire

Swiss Life AM vient d'annoncer l'acquisition de trois salles de sport en Espagne pour le compte de Mistral Sélection, toutes entièrement louées à Basic-Fit, le leader européen du fitness low-cost, coté à Amsterdam et présent dans plus de 1 400 clubs à travers l'Europe.

Les trois sites sont récents, construits entre 2022 et 2026, avec des emplacements urbains soigneusement choisis.

À Murcie, dans le sud-est espagnol, près de 2 000 m² avec environ 85 000 personnes vivant à moins de 20 minutes à pied. C'est le plus grand des trois actifs. La durée résiduelle de son bail approche 14 ans, et les options de renouvellement peuvent porter l'engagement au-delà de 20 ans.

À Grenade, en Andalousie, environ 850 m² positionnés entre pôles commerciaux et campus universitaires, un vivier de membres particulièrement stable.

À La Corogne, ville portuaire de Galice, un actif situé dans un quartier mixte alliant logements et commerces de proximité.

Au total, plus de 5 000 m² de surface locative, avec une durée résiduelle moyenne de baux supérieure à 10 ans.

Pourquoi Basic-Fit est un locataire qui rassure

Le modèle économique de Basic-Fit est structurellement résilient. Avec des abonnements à partir de 20 à 25 € par mois, l'enseigne vise la très large base des consommateurs qui veulent une salle de sport sans se ruiner. Ce positionnement le rend moins sensible aux cycles économiques que les salles premium : en période de serrage de ceinture, les gens ne quittent pas Basic-Fit, ils quittent les salles à 80 € par mois.

Basic-Fit est par ailleurs en pleine expansion sur le marché espagnol, qu'elle considère comme stratégique dans sa feuille de route européenne. Pour un propriétaire immobilier, avoir un locataire en phase de croissance active dans son pays d'implantation est une garantie supplémentaire d'engagement dans la durée.

Les baux conclus sur ces trois sites reflètent cette conviction mutuelle : des engagements longs, sur des actifs que Basic-Fit a clairement l'intention d'exploiter durablement.

Le rendement : plus de 7 % net à l'acquisition

C'est le chiffre qui retient l'attention. Sur trois actifs récents, dans des villes espagnoles dynamiques, loués à un acteur solide sur des baux longs, le rendement net à l'acquisition dépasse 7 %. Un niveau difficile à atteindre sur des bureaux parisiens ou des commerces de centre-ville en France. C'est précisément pourquoi Mistral Sélection cherche ses actifs là où les autres SCPI ne regardent pas encore.

Précision utile : ce rendement d'acquisition mesure le loyer rapporté au prix d'achat de ces trois immeubles. Il ne préjuge pas du taux de distribution que la SCPI servira à ses associés, qui dépend de l'ensemble du portefeuille et n'est pas garanti.

Une première en Espagne, une logique de fond

Cette acquisition marque la première implantation de Mistral Sélection en Espagne, qui devient le quatrième pays représenté dans le portefeuille après la France, l'Italie et le Portugal. La part du patrimoine détenue hors de France atteint désormais environ 61 %.

Pour les investisseurs français fortement imposés, cette orientation présente un intérêt fiscal : les loyers de source espagnole sont imposés en Espagne selon les taux locaux, et les mécanismes conventionnels entre la France et l'Espagne évitent la double imposition. La charge fiscale effective reste généralement inférieure à celle de revenus fonciers français.

Ce qu'on retient

Mistral Sélection est la seule SCPI du marché à détenir à la fois un village de vacances 4 étoiles en Italie, des bureaux au Portugal et désormais des salles de sport en Espagne. Cette originalité n'a rien du hasard. C'est une stratégie délibérée de Swiss Life AM : des actifs urbains bien placés, confiés à des opérateurs fiables, capables de générer des flux locatifs stables sur longue durée.

Le secteur du fitness coche plusieurs cases structurellement favorables, entre demande croissante autour de la santé, accessibilité financière qui élargit la clientèle et baux longs qui sécurisent les revenus. Un pari qui ressemble à ceux que Mistral Sélection a déjà faits, en gardant à l'esprit que les paris réussis d'hier ne garantissent pas ceux de demain.

Vous souhaitez en savoir plus sur Mistral Sélection et savoir si elle a sa place dans votre portefeuille ? Parlez-en à un conseiller : l'étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi nous appeler au 01 44 56 00 23.

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