SCPI en assurance-vie : la garantie de liquidité a des limites depuis 2025

Contrairement à l'argument commercial habituel, l'assureur ne garantit pas systématiquement un rachat immédiat et sans décote des parts de SCPI logées en unités de compte. Depuis 2025, au moins un assureur majeur a explicitement restreint cette garantie lorsque le marché secondaire de la SCPI sous-jacente est lui-même bloqué. Le point sur ce qui a changé, et sur ce qu'il faut lire dans son contrat avant de souscrire.

L'argument commercial standard, et sa limite réelle

La liquidité est l'argument le plus souvent mis en avant pour loger des SCPI dans une assurance-vie plutôt qu'en détention directe. En direct, la revente passe par le marché organisé par la société de gestion, avec un délai qui va de quelques semaines à plusieurs mois selon la demande. En assurance-vie, l'assureur s'engage en principe à racheter les parts pour permettre un retrait rapide, généralement sous quelques jours.

Cet engagement existe. Mais il dépend de la politique propre à chaque contrat — un point rarement détaillé dans la communication commerciale, et qui a évolué récemment.

Le cas Spirica, depuis 2025

Spirica, filiale de Crédit Agricole Assurances et assureur de contrats connus comme Linxea Spirit 2 ou Netlife 2, ne garantit plus le rachat immédiat des parts de SCPI lorsque le marché secondaire de la SCPI concernée est lui-même bloqué. En cas de tension, l'assureur peut rembourser sur la base de la valeur de réalisation, avec une décote de 10 à 15 % par rapport au prix de part affiché, ou différer le rachat de plusieurs semaines si une file d'attente s'est formée.

Autre illustration, moins connue : les souscriptions de la SCPI Remake Live sont suspendues chez Spirica depuis le 1er avril 2025. Non pas parce que cette SCPI serait en difficulté — son marché secondaire fonctionne — mais parce que l'assureur, qui y avait investi une centaine de millions d'euros et en était devenu un souscripteur dominant, a voulu réduire sa propre exposition. La mesure était toujours en vigueur à la mi-2026. L'enseignement vaut dans les deux sens : en assurance-vie, l'accès à une SCPI dépend des décisions de l'assureur, à l'entrée comme à la sortie.

Un mouvement plus large que ce seul assureur

Ce n'est pas un cas isolé. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a adressé en juillet 2024 un courrier aux professionnels du secteur, leur demandant de mieux informer les épargnants sur le risque de liquidité et de baisse de valeur des unités de compte immobilières. Depuis fin 2023, plusieurs assureurs ont d'ailleurs durci l'accès aux SCPI dans leurs contrats : plafonds sur la part de SCPI dans l'allocation, quotas par SCPI, voire suspension pure et simple de certaines unités de compte.

La révision de la directive européenne Solvabilité II va dans le même sens. Publiée au Journal officiel de l'Union européenne le 8 janvier 2025 et à transposer en droit français d'ici janvier 2027, elle impose aux assureurs de véritables plans de gestion du risque de liquidité — ce qui les pousse à limiter la part d'actifs illiquides, dont les SCPI, dans leurs contrats.

À ne pas confondre avec un autre mécanisme : la loi Sapin 2 permet aux autorités de bloquer temporairement les rachats de tous les contrats d'assurance-vie en cas de menace grave pour la stabilité financière. Il s'agit là d'un pouvoir public exceptionnel ; les restrictions décrites ici relèvent, elles, des conditions contractuelles ordinaires de chaque assureur.

Ce qu'il faut vérifier avant de souscrire

• La méthode de valorisation retenue par l'assureur en cas de rachat : valeur de retrait, celle qu'applique habituellement la société de gestion, ou valeur de réalisation, potentiellement décotée en période de tension.

• L'existence, dans les conditions générales du contrat — pas dans la brochure commerciale — d'un délai de traitement spécifique en cas de blocage du marché secondaire de la SCPI sous-jacente.

• Le fait que la détention directe a sa propre contrainte de liquidité, différente mais pas nécessairement moins favorable selon les circonstances. La comparaison pertinente n'oppose pas un support « liquide » à un support « illiquide » : ce sont deux mécanismes distincts, chacun avec ses limites.

Un conseiller peut relire avec vous les conditions générales d'un contrat et comparer les deux modes de détention selon votre situation : contactez La Centrale des SCPI ou appelez le 01 44 56 00 23 — l'étude est gratuite et sans engagement.

Ce que ça ne change pas

Ces restrictions ne condamnent pas la SCPI en assurance-vie, qui conserve ses atouts propres, à commencer par la fiscalité des rachats après huit ans. Elles invitent simplement à ne plus souscrire sur la foi d'une liquidité présentée comme absolue.

Comme tout investissement en SCPI, celui-ci comporte un risque de perte en capital et de liquidité, quel que soit le support de détention, et s'envisage sur un horizon de 8 à 10 ans minimum. Le taux de distribution moyen du marché s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM et l'IEIF — les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

FAQ

L'assurance-vie garantit-elle toujours le rachat des parts de SCPI qu'elle contient ? Non. Depuis 2025, au moins un assureur majeur a explicitement limité cette garantie en cas de blocage du marché secondaire de la SCPI concernée. La règle applicable dépend des conditions générales de chaque contrat.

Que se passe-t-il si le marché secondaire d'une SCPI logée en assurance-vie est bloqué ? Selon le contrat, l'assureur peut rembourser sur la valeur de réalisation — potentiellement décotée de 10 à 15 % par rapport au prix de part — ou différer le rachat de plusieurs semaines.

La SCPI en direct est-elle plus liquide que la SCPI en assurance-vie ? Les deux supports ont des contraintes de liquidité différentes, sans avantage net systématique pour l'un ou l'autre. L'assurance-vie ne supprime pas le risque de liquidité : elle le déplace vers l'assureur et ses propres conditions contractuelles.

Où trouver ce que prévoit mon contrat en cas de blocage d'une SCPI ? Dans les conditions générales du contrat et leurs annexes consacrées aux unités de compte immobilières, pas dans la brochure commerciale. En cas de doute, demandez à l'assureur une réponse écrite sur la méthode de valorisation et les délais applicables.

Faut-il renoncer aux SCPI en assurance-vie à cause de ces restrictions ? Non. Le support garde des atouts réels, notamment fiscaux. Ce qui change, c'est l'argument de vente : la liquidité n'y est pas absolue, et le choix entre assurance-vie et détention directe mérite d'être posé en connaissance de cause, avec un horizon de 8 à 10 ans dans les deux cas.

:::amf Ce contenu est publié par La Centrale des SCPI à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé ni une recommandation d'investissement. Les politiques de rachat décrites relèvent des conditions contractuelles propres à chaque assureur, susceptibles d'évoluer : elles sont mentionnées à la date de publication et doivent être vérifiées dans les conditions générales de votre contrat. Comme tout investissement en SCPI, celui-ci comporte un risque de perte en capital et de liquidité, quel que soit le support de détention ; les revenus ne sont pas garantis et l'horizon de placement recommandé est de 8 à 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF) agréé AMF, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 13000729 ; son accompagnement est gratuit pour l'investisseur, sa rémunération étant assurée par les sociétés de gestion. :::